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2014年10月13日 第62期  本期责编:杨颍

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公积金禁止二次贷款——救市大潮中的逆势而行?

  10月11日,广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议并原则性通过,将按程序报广州市政府审批同意后实施。至此,这份“最严”公积金新政的实施基本尘埃落定,但其引发的公众反响却远未止息。

2014年至今,已有30多个城市放宽住房公积金制度,这成为多地政府救市的主要措施之一

广州公积金新政  一直以来,住房公积金制度作为房地产调控的长效机制之一备受重视。但其也存在着使用功能弱化、违规挪用、服务不到位、金额不足等诸多问题。住建部副部长陈大卫在曾推进新型城镇化工作部际联席会上表示,在解决“三个一亿人”住房问题方面,要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划;修订《住房公积金管理条例》,更好地支持缴存职工解决基本住房问题。

  因此,在中央支持和楼市交易日渐疲软的大背景下,多个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度等方法来调整放宽住房公积金贷款制度。

  不久前,广西南宁发通知,自2014年9月1日起,将西宁市住房公积金个人贷款额度由最高不超过40万元调整至最高不超过50万元。

  浙江金华住房公积金的贷款额度也自10月8日提高50%,江阴公积金新政10月起施行,贷款最高额度从50万元上调至60万元,且在全市范围内用公积金贷款购买首套住房的家庭,首付款比例由原来不低于房价的40%调整为不低于房价的30%,贷款额度由原来不高于房价的60%调整为不高于房价的70%。

广州出台“最严公积金新政”,禁止二次贷款真是逆势而行?

公积金缺口高达20亿

  在这样的救市大潮之下,广州出台的公积金新政难免显得有些格格不入,叫停住房公积金的二次贷款之举更是引起业内一片哗然,但仔细梳理广州公积金的使用现状,也许就会发现,这一规定的出现并非如此令人讶异。

  就在上个月,广州住房公积金管理中心发布贷款情况公告,截至2014年9月23日,广州市公积金贷款本年发放金额约163.27亿元,处于审批流程尚未放款的的贷款有5426笔,金额26.23亿元。此外,已录入贷款系统,但因额度限制未能进入审批流程,排队等候上报的贷款申请有3852笔,金额19.54亿元。广州市初定今年公积金贷款额度仅为170亿元,也就是说,目前只剩下约7亿元可放款。而光是处于审批流程尚未放款的贷款金额就有26.23亿,缺口已近20亿元,余下10月-12月甚至将面临无公积金额度可分配的局面。

广州公积金新政  如此看来,广州在放宽住房政策的大环境下反而收紧公积金贷款政策的举动就显得有所依据了,根据广州现行的公积金政策,购房者在还清第一次公积金贷款后,间隔三个月以上即可申请二套房公积金贷款。而广州公积金池子里的水已经越用越少,因而不得不禁止公积金第二次贷款,进而将明年的公积金贷款额度直接缩减至140亿元。
另一种保障公平的政策
  对于禁止二次贷款政策的出现,除了公积金资金紧张的额现实问题之外,来自广州官方的声音则指出,这更是从更广泛的意义上保证贷款的公平性。

  广州住房公积金管理中心主任夏卫兵表示,禁止二次贷款主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求,已使用过住房公积金贷款的人,显然已经完成了其基本住房需求,在公积金贷款额度有限的情况下,允许这部分人多次使用公积金贷款有失公允;实际上也剥夺了首次使用住房公积金贷款的职工的权利。

  当地审计部门的数据显示,在广州使用公积金贷款购房的职工中,85%左右都是首次置业者。广州官方表示,在公积金出现缺口的前提下,为了保证资金安全,与其通过控制取款规模或者是降低个人贷款额度来解决,反而是暂停二次贷款对市民的影响更小,该政策正是向首次置业者倾斜,更能其彰显公平性。

禁止二次贷款,积极还是消极影响?

  尽管“最严”公积金新政已经获得通过,但有关的争论显然并没有平静。对于禁止公积金二次贷款在缓解资金紧张的同时是否会进而影响市场,来自不同领域的声音显得有些众说纷纭。 业内:对市场影响有限

  来自房地产业内的成交统计数据显示,目前广州二手楼市客户选择一次性付款比例超过4成,较1季度提升5个百分点左右。而在贷款方式方面,公积金贷款比例在9月份已经降低到历史低点,仅有1成多客户能用公积金贷款,骤降2成,商业贷款比例提升到7成,相比第一季度时提升了4成左右。

  因而,对于此次新政,不少业内人士表示,即使公积金贷款新政在年底前出台,对市场的影响还是非常有限。在广州二手楼市的买家中,二次使用公积金贷款的买家,占使用公积金贷款买家的比例,只有7.5%,所以“贷过不能再贷”的政策,影响范围也十分有限。商业银行房贷在利好政策支持下,能调整到基准利率8折左右,加上在审批时间上的优势,吸引力将会远远超过公积金贷款。

  部分行业专家也分析称,当前中央政策已经明确加大力度支持包括首次改善需求在内的刚需需求购房者,商业银行房贷放松也将释放大量的楼市购买力,公积金贷过不能再贷的政策对市场冲击极微。此外,公积金新政的出台更多是从着眼公平的角度出发,在公积金盘子有限的情况下,出台这样的贷款政策,对于提高公积金使用的公平性,有一定作用。
公众:新政引发新问题
  尽管官方对新政保持乐观态度,但对于广州市民和其他网民而言,新政的出台依然称得上是一把双刃剑。

  据统计,在此前广州公积金新政向社会征求意见的时候,就有45.94%的反馈称反对限制公积金二次贷款。而一份来自媒体的调查则显示,公积金新政通过后,79.5%的被调查者认为买房受到影响,当中超过四成把影响原因投给了“拒绝二次贷款”。

  对于计划买一换一的刚需买家而言,新政造成的打击不小。不少广州当地市民表示,本来准备贷款少一点,首付也付少一点,买个小户型过渡,如今被迫一步到位,不得不直接买个大户型。也有人质疑,本来只贷30万的要贷50万,这明显是消耗了更多的公积金余额,这笔账怎么算?新政也侵害了部分公积金缴存人的合法权益,因额度限制导致符合条件的缴存人无法获取公积金贷款,是否算公积金管理中心违约?

  另外,不能贷二套,对于已经用过公积金贷款的人来说,公积金就失去了其存在意义。因额度限制导致符合条件的缴存人无法获取公积金贷款,新政显然侵害了部分公积金缴存人的合法权益。在公积金缴存使用依然存在“违规挪用”等乱象的情况下,主管部门不去破除公积金背后错综复杂的既得利益,反而单方面削减贷款额度及范围,难免有拿缴存人开刀、捏软柿子之嫌。

结语

  曾数度搁浅的公积金条例修订工作如今再次被提上议事日程,无论如何都是一件好事。无论收紧还是放宽,有所尝试都是制度出现变革的标志。期待相关决策者能以民众意见为前提,及时调整相关政策,让公积金贷款真正落在真正有需求者的手中,既为市民改善生活发挥应有的作用,又不能成为助推楼价的帮凶。

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