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李铁:“互联网+”加出房地产新模式

来源:城市中国网2015年07月01日 11:31 (编辑:dlzhong)


  城市中国网综合 2015年6月25日,国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁应邀出席第七届中国产业园商务区发展论坛,发表主旨演讲。以下是李铁主任演讲整理:

  我国特色的房地产结构性过剩

  我们知道,在市场经济的规则下,会出现供需的矛盾,即在一段时间内供给会紧张,一段时间内供给又会过剩,这是商品经济、市场经济的普遍规律。但中国的房地产,自身有鲜明的特点,和国外的房地产业有很大区别。

  第一,中国的房地产商和政府利益紧紧绑在一起,因为房地产商要靠卖房子获取利润,而政府靠土地出让金维持运转。假使仅仅由市场推动,商品在某些境况下会出现积压,但在一段时间内会出现缓解,而中国的房地产业在政府和市场双重推动下,它的矛盾就会持续放大。

  第二,房地产和其他商品不一样,房子占用的空间资源大,影响的产业链长。上世纪90年代,工业制成品过剩问题特别突出,当时提出推进城镇化战略的意图就是要解决工业制成品过剩的问题。我们那时候想,如果有几亿农民进城,那么他们租房、购房都会带来家庭制成品的购买需求,包括电冰箱、洗衣机、电视等等,以此就可解决内需问题。

  但是工业制成品的库存和房地产的库存不一样,房地产所占用的资源和工业制成品是不可同日而语的,所以房地产出问题引起的社会反响更大,引起产业链的波动也更大。房地产供求之间出现的矛盾会形成连锁反应,甚至成为导致经济下滑的重要原因。

  所以,房地产商和地方政府的利益关系,以及地方城市发展模式和房地产开发商的利益结合,都极大推动和形成了这种过剩。这是造成当前房地产结构性波动一个非常重要的中国特色的原因。

  房地产的第三个阶段也难持续

  我们怎么来看这种结构性的波动呢?我想举几个数字请大家进一步了解:

  第一,中国的城镇化在加速进行中,而不是完成时。欧美国家的房地产泡沫是在城镇化已经完成之后出现的,城镇化率都达到70%、80%以后,而我们现在城镇化率不到55%,户籍城镇化率还不到40%,大量农村人口还在进入城市,有2.5亿农民在城市打工,8000多万人口在城镇间流动。未来即使每年城镇化率提高1个百分点,那么每年大概还有1600万人要进入城市,到2030年,还有2亿多人要进入城镇,对住房能没有需求吗?所以,房地产的长期趋势是看好的,但是短期波动确实非常严重。

  第二,从收入上看,根据经济学家王小鲁的推算,2011年城镇10%的最高收入家庭的人均可支配年收入为18.84万元,这部分人口约1.36亿人,比日本总人口还多,而另外10%的较高收入家庭的人均可支配年收入约为7.96万元,较高收入家庭和最高收入家庭的人口加起来共2.7亿。这个群体的购买力是非常强劲的。

  我国有13.6亿人口,在经济水平不断增长的情况下,还有很多人将逐渐跻身于高收入和较高收入人群的行列,特别是随着国家缩小贫富差距的政策幅度越来越大,这个收入群体的规模会越来越大。而欧美国家基本靠海外市场来解决这个问题。这意味着,我们将还有非常强劲的国内需求。

  第三,对房地产的认识。中国的房地产经历过几个发展阶段:第一阶段是上世纪80年代前,是满足基本居住需求的阶段;第二阶段是上世纪80年代后,特别是上世纪90年代到21世纪初,更多注重房地产的视觉效应,称为视觉阶段。现在我们还可以看到很多房地产小区打出“生态、绿色、水系”等概念,这些概念在中国曾风靡一时,大量房地产小区的开发就是这种模式,也因此导致资源配置效率严重下降、土地利用粗放、发展成本过高等弊病,到现在这种模式已经走到了尽头;第三阶段是21世纪初至今的万达“综合体”模式,这种商业地产开发模式在一定的空间内可以满足各种消费需求,包括文化、餐饮、娱乐等消费需求,改变了城市的空间形态,提高了城市人口密度。这种综合体模式正在迅速扩张,到什么程度呢?从中等城市向小城市扩张,甚至到达一部分人口规模较多的小城镇,例如诸暨的“嘉凯城”,就是类似的城市综合体。

  但是,现在地产商也感到了“综合体”模式面临的转型压力。因为全国1000万以上人口的城市有5个,100万以上人口的城市有84个,20万人口到50万人口的城市有434个,5万人口以上的城镇合计有1500多个,即使把这些城市全部分割成5万人的城市或者10万人的城市,那也就是几千个,因此市场总是有限,综合体模式没法一直持续下去,最后一定会走到尽头。

  那我们怎么办?在面临结构性过剩的时候,房地产要面临什么样的转型?第一,不要被短期的利益压力所困扰;第二,不要被传统发展轨迹所约束,过去的发展轨迹就只是拿地、卖房子;第三,要加强研发。我们知道,一种商品要在市场上占据领先的位置,要靠研发,上世纪80年代,大量制成品过剩,但有几家企业独占鳌头,因为他们及时更新了知识储备、加强了研发,满足了更先进的消费需求。房地产业发展也是如此。要想占领市场,要提早进行知识储备。这就是研发。

  在“互联网+”的基础上来认识房地产

  那研发什么呢?我今天要讲的话题是房地产和智慧城市,我们过去看到的房地产的变化更多是房屋和社区结构的变化,我们看到的家庭变化更多是沙发、厨具、洁具的变化,即物体形态的变化,消费的变化也是在固定的点上,是传统商业在一个固定空间上的变化。但是现在,智能技术和互联网改变了我们对社区甚至对城市的认识。

  在日本,距东京不到30公里的柏之叶,是一座大概25000人的城市,集聚了三菱、东芝、松下等25家企业,以降低能源消耗为第一目标,试图打造智慧城市。松下电器的智能家庭,所有的电器设备都处在智能控制下,可根据家人的生活习惯自动来调节温度、湿度等家庭日常环境。他们把松下电器智能家庭的智能管理系统延伸到社区,成立了智能控制中心来控制整个社区中每个家庭的能源消耗,具有自动调节的功能,当白天用电量低的时候,控制中心把所有电力储存进一个大的储存器系统,当晚上用电量增加的时候,就把电力释放出来;对于用电量少的家庭,社区会给一些公共服务项目作为奖励。当然,这只是一个以降低能源消耗为目标的社区智能管理模式。

  在中国互联网发展日新月异的今天,我们可能已经超出了这个范畴。比如,乐视,我们以前看电视,只能是电视台播什么,我们就看什么,而现在的乐视电视有大容量的储存空间,我们想看什么节目就可以选看什么节目。过去的房子只满足居住的功能,而现在,远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入家庭。那如何把这些不同要素都组织到家庭中,组织到房地产的概念里呢?这是我们讲的“跨界”,不仅包括家庭内部的“跨界”,还有社区建设的“跨界”以及城市管理的“跨界”。

  今年上半年我去了韩国的松岛智慧城,那里白天活动着30万人口,但晚上只有8万人居住。松岛建了城市控制中心,全市所有交通路口和大大小小的角落布满了摄像头,试图通过控制中心的智能管理来完成交通控制和治安管理。我想,这是过去的思维方式。今年上半年我去了柏林,柏林有360万人口,才安装了360个摄像头,因为那里的老百姓注重隐私,不愿意安装这么多摄像头。而像北京,有2000多万人口,这么大的城市,我们所面临的社区管理不可能都被摄像头所覆盖,任何琐碎的公共服务事项也没法全被摄像头覆盖。而且,这种智慧城市是碎片化的。真正的智慧城市应能满足多方面的需求,包括市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府公共服务的需求,把所有这些需求都整合到一起,才能成为智慧城市。

  现在,互联网能提供的保障,已经远远超出了固定的摄像头所能提供的。市民通过手机,能实时拍下城市每个角落发生的事情,上传到微博、微信,而且时间、地点、事件的细节全具备,控制中心可以根据这个信息及时处理。例如,前几个月在北京西便门发生了一起交通管制案件,一辆汽车试图闯过交通管制,交警当时没拦截到,让他跑掉了,但很多人发了微博、微信,结果下午两点钟他就被抓到了。可见,每个手机用户对信息的反馈或者提供任何一个事件的发生场景,都蕴含着巨大的资源,如果能充分利用好网络上发布的信息,一定能提高城市治理效率和水平。

  这几年关于智慧城市的研究,很多政府官员、学者提出“大数据”,但是我认为大数据面临的体制障碍很多。现在由政府推动大数据发展已经越来越难,因为政府没钱。可如果是一个有几百亩土地的房地产商,在他的房地产概念上融合所有互联网要素,那这个房地产概念就会发生根本变化。所谓“跨界”就是房地产商不再是传统搞开发的房地产商,而是在房子、社区建设的过程中和其他的产业、行业紧密结合,不仅卖房子,而且卖服务,通过房地产来卖服务。跨界之后,还要分享,不仅仅是考虑自己的利益和盈利模式,而是和其他产业、行业共同分享未来房地产发展模式中形成的收入,这需要在设计过程中就考虑到未来的收益模式。

  我们过去的社区服务是一种收费的模式,现在很多互联网企业的经营模式已经发生了变化,有句话叫“羊毛出在猪身上”,即通过一种模式来扩大影响力,去营销另一种产品。社区服务是多方面的,需要水系等好的环境,孩子需要活动的场所,我们还有洗衣服务、餐饮服务、打扫卫生等物业服务需求,通过什么方式才能把他们组合到一起,并和家庭进行衔接呢?这需要房地产商开始设计楼盘的时候,就注入这些理念和因素。

  房地产是和城市紧密联合在一起的,多个房地产在一定的空间内组合,就形成了城市,进而功能发生了根本变化。城市不仅仅在这个空间内满足每个家庭的需求、市场的需求,还要提供公共服务。当这种智慧社区模式建成并推广出去,形成无数个智慧社区,并关联组合的时候,就变成了智慧城市。到那时,大数据就会真正发生作用。

  就像手机里面有无数个软件可以下载一样,我想地产商可以把房子做成“手机”,在房子里加入很多新元素,就是融合。融合到最后,房地产概念会发生根本的变化,即利用最先进的互联网技术,满足家庭、社区、城市和社会的多元化需求。

  我们成立了一个智慧城市发展联盟,聚合了一大批不同行业的企业,在全国选了几个样板城市,推动房地产加互联网的“1+1”、“2+1”甚至“X+1”的组合,创造新的房地产模式。这种模式代表着我们未来社区、城市的走向。我希望在座的所有企业家朋友们,都可以在这方面进行探索。

  

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