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番禺微改造:民企“摸着石头过河” 老厂房打造创梦社区

来源:国际在线2016年12月09日 15:26 (编辑:一米阳光)
渔人码头三号门(正门)。

渔人码头三号门(正门)。

旧鞋厂改建的公寓外景。
旧鞋厂改建的公寓外景。

旧鞋厂改建的月子中心。
旧鞋厂改建的月子中心。

  去年,广州城市更新政策落地,其中一个重要的政策信号是:大规模大拆大建、推倒重来的城建模式已经过去,接下来由微改造唱主角。

  在广州城市更新“微改造”探索中,旧厂作为“三旧”中权属主体相对简单的旧改类型,有些企业在城市更新政策落地之前就“摸着石头过河”。

  2006年,广州市五湖四海集团有限公司把投资目光瞄准番禺区洛浦街的洛溪村,希望盘活村中数十幢老旧仓库厂房。从最开始的海鲜批发市场、到后来的主题式购物公园、到现在的“多彩小镇”、再到未来的洛溪村“创梦社区”,这个民营企业一路走来,甘苦自知。

  经过10年耕耘,如今,渔人码头第一期(占地面积约40万平方米)已陆续投入运营,它的第二期、第三期开发得到官方的大力支持,由番禺区城市更新局主导的《洛溪村微改造策划方案》已编制完成。这个综合了“微改造”和“连片改造”的郊区村庄如何出生长大的故事,无疑为广州的城市更新工作提供了不可多得的观察样本。

  脚踏高跟鞋,从海鲜水产档选择了自己喜欢的海胆、生蚝、鲍鱼,然后排队加工,在人头涌动的“立吞”桌前等候美食。罗女士这样憧憬未来与市民见面的“水产世界”:在那里,女士可以优雅就餐,环境不像现在大多数水产市场那样脏乱差。

  这个“水产世界”位于番禺区洛溪村,毗邻著名的“洛溪食街”,是40万平方米的渔人码头项目一期的一个分项目,渔人码头的前身是洛溪村的制鞋厂、化工厂、农贸市场等数十幢老旧厂房和仓库,是典型的村级工业园厂区。

  罗女士是渔人码头项目的营运总监,她的“雄心壮志”不只是打造一个“女士可以穿高跟鞋优雅吃海鲜的水产世界”,也不只是40万平方米的渔人码头项目一期,她希望盘活洛溪村100万平方米(其中渔人码头项目一期占地40万平方米)的农村土地,通过微改造的方式将这片土地打造成一个“荟萃创新、娱乐、旅游、生活于一体的世界级创梦社区”。

  番禺区城市更新局的相关负责人说,渔人码头是番禺区“以点带面”进行微改造的代表,这个项目探索了番禺的创新经济发展路径,把旧厂改造成创梦社区,吸引初创企业孵化,孵化之后继续打造承接区域,把园区的企业做大做强,而且结合地利,做出产业亮点。

  如何从“备胎”发展为“多彩小镇”和“创梦社区”?渔人码头的成长故事也许可以为广州其他村级工业园的重生提供借鉴。

  A
黄沙备胎
曾想打造国际水产交易市场

  “我们不是黄沙的备胎,我们也不要做备胎”,尽管广州渔人码头项目营运总监罗女士如此强调,但毋容置疑,在最开始的计划里,渔人码头所在的洛溪村村级工业园地块,就是广州黄沙水产市场的“备胎”。

  2006年,五湖四海集团与洛溪村签订了一份20年的租赁合约,将村内15万平方米的集体建设用地租了下来(地块上是数十幢旧厂房),目的是承接黄沙水产市场的功能,将地块打造成国际水产交易批发市场。在彼时“退二进三”的大背景下,政府有意将黄沙水产市场迁走,开发其他新型商业。

  罗女士说,当时,公司投资了大约8亿元对这片村级工业园区重新打造,打造后的园区集“水产、海鲜、冻品、展贸及美食”五大板块于一身,并形成中央供氧、中央供海水和中央供冷水三大系统,为经销商提供“一站式”采购服务做了充分的准备,项目2010年正式运营。尽管当年招商成绩不俗,但黄沙水产市场并未搬迁,大多商户从最开始的“两头跑”到舍远求近重心回归黄沙水产市场。

  这个广州郊区的“国际水产交易批发市场”并未如当初预设的那样生意火红。

  B
边想边干
逐个板块“水平生长”

  对于一个民营企业来说,占地面积如此庞大的一个项目经营不符初衷,经济压力不小。

  2013年,罗女士和她的团队考虑项目的转型,“1.2公里的沿江岸线和原有的海鲜文化,无论是旧金山还是大阪,全世界的渔人码头都有这两个核心要素”,“广州渔人码头”的名字应运而生,项目新定位也因此确定。
15万平方米的占地面积(40万平方米建筑面积),整个项目的开发节奏并非一蹴而就。

  星坊60华侨仓文化创意园、LO FT 54商墅、五湖四海水产世界、兰桂坊时尚餐饮酒吧街、SO H O 54公寓、乐活54大本营、影院艺术文化中心、BOX54集装箱创意群组、中轴广场、摩天轮、水上巴士码头和游艇码头、荷里活广场,这些组团自西向东逐个“降生”。

  定位调整为“广州渔人码头”之后,园区内第一个“出生”的是华侨仓文化创意园,2013年,这些红砖结构的老旧化工厂厂房转变用途,被引进的一批文化、娱乐、传媒公司陆续进驻。

  园区的广州9U数字营销公司的负责人林泽鑫说,当初选办公地点时,红专厂、T IT都去看过,综合考虑最终选择了渔人码头,因为“离海珠板块近,交通便利,而且随着摩天轮的建成,预期未来会聚集更多人流”。

  罗女士在与服装行业业主聊天时,发现广州有很多原创的服装品牌,其中不乏从专业市场起步的佼佼者。于是,专门服务这批服装电商企业的LOFT 54公寓由此诞生,如今已有70多家企业进驻,以服装电商为主。此外这个板块还进驻了环保类、设计类公司。
企业进园办公之后,3000多人的吃饭问题怎么解决?2014年10月,珠江边的兰桂坊餐饮酒吧街就此开张了。

  吃的问题解决了,住的问题又怎么办?为此,金华鞋厂车间6幢旧楼改建为酒店公寓,被间隔成600多个房间为园区提供住宿服务。

  从创意办公到餐饮娱乐和居住,“都是根据人的需求,一步一步摸索过来的,整个项目是水平铺开的生态环境,不像购物中心那样垂直往上”。罗女士坦言,渔人码头项目长成今天的模样,并非一张规划图铺到底,而是边想边干、不断完善。

  而从2006年至今,渔人码头也被戴上过不同的“帽子”———“国际水产交易中心”、“主题式购物公园”、“广州渔人码头”、“多彩小镇”、“创梦社区”,每个名称都承载着当时改造的探索方向。

  C
免租引智
企业从孵化到上市都有容身之所

  罗女士用5个词来描绘目前已基本成型的园区特点:文化、商业、旅游、电商、创客,简称“文、商、旅、电、创”。

  至今,整个园区已聚集了近500家企业,每个板块都有各自的产业特点。如果说有一个理念贯穿整个园区的布局,那应该是“我们希望企业从苗圃阶段、到孵化阶段、到上市阶段,都能够在园区里头找到适合他的办公空间”。

  目前,苗圃阶段的企业主要集聚在SO H O 54板块,孵化阶段的企业主要集聚在L O F T 54商墅、文化创意园,而上市阶段的企业,主要落在规划中的“荷里活广场”。

  在规划蓝图中,这个地块将建成两栋建筑面积约13万平方米的塔楼,但由于尚未申请到土地指标,目前只能用作临时停车场。

  将企业从幼苗培育成大树,罗女士和她的团队花了不少心思。

  广东科技金融促进会在康宁路旁的商墅板块免费办公,这是广东省科技厅下辖的社会组织,其核心职能是培育企业上市,服务涵盖7大领域:新能源与节能环保、新材料、先进制造、互联网与移动互联网、电子信息技术、生物医药及时尚文化创意。

  “我们帮助推动园区企业的孵化上市,那些不上市的可能就被淘汰,留下来的就是上市企业,这样园区的格调就上去了,知名度打造起来之后,租金自然也就上去了。”广东科技金融促进会秘书长何榆清说,园区内的“石头造”公司,从初创时的20万元起家,到孵化上市,如今市值已达3亿元,促进会在其中出力不少。如今,华润万家、百度外卖等知名品牌都在用“石头造”生产的塑料袋。

  罗女士说,园区与广东科技金融促进会签了长期战略合作协议,目前对它实施5年免租,“促进会承担了智囊团的角色,通过资源整合,为不同成长阶段的进园企业提供帮助”。

  D

  洛溪梦想

  “织补”出美丽乡村洛溪

  “我们企业有一个梦,希望以文化创意旅游的形式,把100万平方米的整个洛溪村做整体开发。”罗女士如此描绘她所在的民营企业对重构洛溪村商业逻辑的“野心”。

  洛溪村位于珠江后航道以南的洛溪岛西面,北部沿江板块是目前约40万平方米的渔人码头项目一期,其中20多万平方米已经开发并投入运营,南面主要是桑基鱼塘和村民聚居地。
根据2015年的统计,洛溪村户籍人口数是2148人,外来暂住人口大概是6100人,全村集体收入1277万元,年人均收益不足6000元。

  罗女士对这片土地做着“美丽乡村”的梦想———将村内的建筑动线进行重新梳理、重新定位,通过文化旅游、引入电商等方式进行形象改造,赋予村庄新的功能与内涵。

  总的来说,对洛溪村整体的微改造,都贯穿了“织补”的理念,包括对建筑肌理、内部动线组织和公共交通系统三方面进行织补。什么是“织补”?罗女士解释,这是建筑学中微改造的常用方法,把商业空间及公共活动空间原来不通畅、不连贯、无序的状态,重新梳理人流、车流动线、公共景观、商业空间等方式,将这些空间改造得有序、通畅、连贯。
渔人码头毗邻洛溪食街,周边的环岛路、北环路尚未联通,交通压力成为目前项目运营的最大瓶颈。不过,罗女士说:“政府已经立项,在城市基础设施建设、交通路网完善等方面给予支持。”

  据了解,洛溪村也拟就了本村的微改造编制策划方案,按照这份规划蓝图,未来,洛溪村将被打造为“洛溪岛活力创梦典范区”。

  策划方案融入了4项城市更新策略———建设特色项目和配套旅游商业文化项目,扩大创梦社区项目规模和吸引力;利用环境资源,“腾换”优质村居打造创享社区,导引式整治现状村庄,打造岭南村落风情区;建设创客综合体,集聚综合功能打造全新城市热点,结合创梦社区发展,建设配套商业街,形成特色化发展。

  据悉,策划方案将项目分成三部分“分三期实施”,测算总投资约6亿元。其中第三阶段与村民居住环境最为相关———“远期对洛溪旧村整治修缮二期工程与都市农田进行微改造,通过抽疏整治,完善市政设施及公共服务配套,保护水乡生态环境,打造创梦空间、羊城民宿、岭南生态水乡等高品质项目,全面提升人居环境”。

  罗女士说,渔人码头项目去年的总产值达50亿元,是2013年产值的2.5倍,为政府带来约2 .5亿元税收,目前,园区内的物业,租金价格达100多元/平方米,临江边物业租金达200多元/平方米,这些物业的市场价比改造之前涨了大约5倍。如果剩下的二期、三期顺利打造,预计渔人码头多彩小镇项目年产值将达500亿元,有望为政府部门带来更大额度的税收。

  番禺探索
    明星项目
    各显身手

  根据番禺城市更新局的统计,区内177个行政村中有188个村级工业园,总面积达2402万平方米,其中面积连片达50亩以上的村级工业园有92个,占地面积一共约2008万平方米,而位居洛溪村的渔人码头项目,只是其中之一。

  番禺区城市更新局相关负责人说,番禺原来是县级市,小而全,有各类改造项目,其中最大的特点是村级工业园和村庄微改造项目尤其多。该负责人说,国际创新城是未来番禺产业发展的“发动机”,这个“发动机”孕育出各色创新科技,而现有的村级工业园区通过城市更新重新盘活存量土地,成为这些创新科技的承载主体,“发动机和土地载体是相辅相成的”。

  在番禺区城市更新局的工作计划中,目前番禺村级工业园区探索包括了多个明星项目的尝试———渔人码头项目是“以点带面”的代表,为企业提供从孵化到上市的“一条龙服务”;南浦村红木小镇利用30年来的红木产业经验,通过挖掘已有的产业内涵带动周边村庄的发展;草河村利用地处沙湾水道的岭南水乡特点发展旅游和养老产业;沙湾古镇则结合历史文化保护的规划区打造广州名片乃至全国的旅游名片。

  采写:南都记者 张艳芬 实习生 湛婷

  摄影:南都记者 黎湛均 实习生 缪北辰

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