邱爱军：新加坡“居者有其屋”及其启示

　　2012年9月24日，中国城市和小城镇改革发展中心与新加坡宜居城市中心、国家行政学院共同举办了“中新城市发展研讨会”。中新双方专家就城市规划、发展及管理问题进行了研讨，来自新加坡的近30名政府官员与正在国家行政学院学习的30余名北京市西城区政府官员进行了讨论交流。作为城镇发展的政策研究者，借助此次研讨会，笔者得以与新加坡城市管理者直接对话，了解城市管理的细节，受益颇深，故选择几个主题撰写或编辑文章与大家共享。

　　根据新加坡统计局资料，截至2011年底，新加坡面积714平方公里，人口518万，其中新加坡公民约328万人，永久居民53万人，合计约380万人，其余140 万为外籍人口。在小小714平方公里的土地上，新加坡已实现了“居者有其屋”，其奥秘何在 ？

　　一、确立居者有其屋的理念

　　1960年代初，新加坡面临卫生条件恶劣、人口过于密集、居民没有能力购房等问题。新加坡政府认为，拥有房屋所有权有助于增强社区归属感，促进社会发展与社会稳定；能够为居民提供保值的资产，使居民积极参与维护居住环境；而且还有助于居民建立良好的工作意识。为此，1964年新加坡宣布实施“居者有其屋”计划。六十年代新加坡的公共住房只配备简单的公共设施，仅用了十年时间就解决了“屋荒”问题，到八十年代公共住房的配备就越来越完备。截至2011年，新加坡共有住房117.3万套，其中27.1万套（占23%）为拥有土地所有权的私人住房，90.2万套（占77%）为公共住房。约82%的居民居住在公共住房中，基本实现了“居者有其屋”的目标。 

　　 二、实施“居者有其屋”计划

　　1968年以来，新加坡住房自有率不断上升，居住在公共住房中的居民从1970年的35%上升到2011年的82%。                                         

住房自有率的提高与政府的住房政策密切相关。

首先，政府出资建设公共住房。为了贯彻“居者有其屋”的理念，新加坡政府不仅进行了立法，而且政府财政鼎力支持。由于新加坡政府划拨巨资建设公共住房，一方面保证了公共住房数量多，覆盖面广，另一方面建发局售卖的住房价格低于私人开发的住房，私人公寓的价格一般是组屋的3倍以上 。

其次，细分家庭需求及津贴计划。公共产品供给的最大问题是“搭便车”，为了避免投机行为，新加坡政府制定了非常详细的公共住房准买条件，以确保有限的资源服务更多的家庭。一手房申请只限于家庭月收入低于1万新元的新加坡公民家庭，永久居民只可以在二手转卖市场购买组屋，屋主一般必须住满5到7年才可以转卖，组屋的使用期限为99年 。根据各个家庭所处生命周期的不同阶段，提供不同的住房需求津贴计划，比如：年轻夫妇买房、有了孩子、年老退休后、家庭规模缩小后以及针对低收入家庭提供相应的津贴政策。

再次，实施中央公积金购屋计划。新加坡政府通过设立中央住房公积金，支持居民购买住房。符合购买公共住房条件的家庭，购房时可以获得具有特别购屋津贴的优惠购屋贷款，可以购买私人开发商的售房。通过建发局购房的首次购房者，其每月贷款偿还额平均约为家庭收入的10—25%。目前，新加坡公共住房购买为95%，出租5%。
       三、通过社区建设促进社会和谐

支持社区“硬件”建设。为了避免低收入居民的住房沦为贫民窟，新加坡政府不断出台新政策，对居民住房实施改建、翻新计划。比如设施翻新计划、电梯翻新计划以及邻里社区更新计划、新小区代替旧小区计划。建屋局负责改善的部分也称为“硬件”，即环境与设施的改善。通过社区“硬件”的不断改善，一方面可以使居民拥有保值的资产，另一方面也可以使社区居民的生活更加稳定。

支持社区“软件”建设。新加坡是一个多元文化和多种族的社会，新加坡居民中华裔占人口的74.1%，马来人13.4%，印度人9.2%和欧亚混血人3.3% ，社会和谐至关重要。为此，新加坡政府通过具体政策措施实现邻里融合，促进社区凝聚力和社区认同感。一方面，实施永久居民融合政策，倡导混合居住。提倡不同种族居民居住在同一社区，各个邻里和每一层楼都是混合居住，使永久居民和新加坡公民更好地融合。另一方面，开展形式多样的社区活动。如新邻里竣工仪式、居民欢迎会、社区对话会和展览会等，通过丰富多彩的社区活动，居民可以参与社区建设，同时，社区负责人和居民得以沟通与交流，增强了社区的互动与活力，促进了社会和谐。

启示：从新加坡公共住房建设和公共住房政策经验看，我国的社会保障住房政策还有待于进一步完善。首先，保障住房要注重目标人口的“瞄准性”。目前各地已制定了廉租房、经济适用房、两限房等多个层次，对照新加坡经验，仍需进一步细分人群和标准，并进行长期跟踪，使社会保障住房先解决最困难家庭的问题；其次，将解决住的问题作为保障房的首要任务。从短期看，“租”比“买”更容易实现，所以，在保障房中“租”“卖”的比例中要先以“租”为主，只要实现类似新加坡的“稳定”的租，居民不用担心“随时被搬家”，很多人就可以通过这一方式解决住的问题；再次，要将保障住房作为促进低收入人群资产增值的潜在手段。新加坡经验显示，住房是较为稳定的长期资产，拥有住房既可以达到“恒产者有恒心”的效果，也可以使低收入家庭通过房屋增值分享社会发展的成果。因此，应制定切实有效的、针对不同人群的社会保障住房购买补贴机制，帮助低收入人群拥有资产、促进资产增值。使低收入人群在收入倍增时共享经济发展的成果；最后，要将社会和谐作为建设保障住房的重要因素。我国目前的保障性住房多为单独的小区，这样在一个大的居民区就分为别墅、普通商品房、两限房、经济适用房、回迁房等不同类型封闭管理的小区。这样，就整个居民区而言具备了一定的社会融合性。但是，如何使不同收入水平的居民相互融合还需要大社区公共设施硬件建设和大社区公共活动的举办。

邱爱军 王瑾 李赟编撰

　　(来源：城市中国网)