高国力：着力推动城市更新的确权、赋能、注资三大重点环节改革

内容摘要：城市更新行动中需明确其范围边界、当中资产主体及权属分配；要尽快对城市更新中的资产做出合理定价促进流转盘活，或使其获得抵押、担保等能力以赋能；在注资上，可适当调整财政资金等政府主导资金在城市更新中的使用范围，并采取举措引导社会资金捆绑进入。

图片来自新华网，新华社记者黄伟摄

本文转载自“城中百人”公众号，为中国城市和小城镇改革发展中心主任、研究员，中国城市百人论坛成员高国力在中国城市百人论坛2023年会暨青年论坛上发表的主题演讲。

我今天发言的题目是《着力推动城市更新——确权、赋能、注资三大重点环节改革》。刚才住建部秦部长专门对城市更新的宏观思路和重点做了一个介绍，结合我们中心近期赴全国几个城市进行城市更新专题调研的一些发现，我初步谈一些自己的思考。

一、确权

根据我们的调研感觉到，目前存在着城市更新的范围、边界和重点不清的倾向，急需根据不同城市更新的阶段和财力的强弱，来确定城市更新的范围和边界。我们认为，城市更新既包含物理空间和物质形态的美化、优化，实际上更包含服务功能和服务品质的提升，应该本着保本微利，体现社会性、公益性、普惠性的原则来确定每个城市更新的合理范围和边界。

在确权里，我们感觉有两类急需确权：

一类是“不明”，不管是厂房、地产、房产和物产，由于所有者经历了子孙代际变更，企业单位的并购整合等各方面原因，城市更新中面临具体资产主体已经不明，找不到“主”了，就像小区里一些废弃的旧自行车、电动车，有类似的特点。针对这一类，我们认为应该加快成立专属的队伍，设置专属的机制，对这块尽快明确产权主体。

第二类是产权权属分割不清，知道这个主是谁的，但不知道你应该占百分之多少，他应该占百分之多少。对这一类的资产，城市更新相关部门，现在有的设立了城市更新局，有的放在住建口，有的甚至放在发改口，要设立研究专门的机制，加强部门的协同，确定固定的期限，履行听证、公示等法律环节，纳入强制执行的相对轨道。

二、赋能

我们调研时发现，比较着急的是第一个赋能。要对城市更新中涉及到的土地、房屋、设备做出作价、折价等相关定价，找到合理、可行的定价办法，能让城市更新中相关资产的交易由小规模到大规模、由非规范到规范，能促进城市更新中相关资产的合理有序流转，能够加快盘活城市更新中相关的资产。特别是对城市更新中涉及到的土地，有的是国有土地，还有城中村的集体土地，国有土地中还有划拨的，有协议出让的，还有后来招拍挂的。对不同类型的土地，应该让它在定价和交易、流转和盘活等环节上能尽快研究出可行的办法，能让城市更新的资产尽快流转。

第二个赋能是抵押、担保、贷款和融资的赋能。要着眼于城市更新中涉及到的棚户区的改造，城中村的改造，还涉及到一些文化遗产保护相关的历史建筑、街区，甚至是非物质文化遗产等涉及到的一些轻资产，应该要着眼于责成相关金融机构研究专门的补贴性、导向型的办法，确定一些固定的比例、比重，能真正地让城市更新中的资产获得抵押和担保的能力。

三、注资

我们没有用引资，因为单靠“引”有难度。注资是强行，着眼于城市更新资金的需求。从政府主导的资金上，要适当地调整财政资金和地方政府专项债券在城市更新中的使用范围。按照现在中央财政资金使用办法，主要是用于城市更新中的公共配套服务设施的建设是可以的，而用于房屋主体的相关使用是有严格限制的。但恰恰是由于很多老旧小区多年、长期（缺乏修缮），导致很多房屋主体建筑就僵持在这儿了。

这是第一类。第二类是我们说了很多年的，更广泛地采取优惠的举措，引导社会资本捆绑进入，特别是在经营性土地、经营性资产和非经营性土地、资产的组合、搭配上，能够让社会资本看到未来的预期，只有这样才能让注资能够真正地助力城市更新的进程。

会议背景简介：

2023年5月20日，中国城市百人论坛2023年会暨青年论坛在京举行，会议主题为“中国式现代化：城市的宜居、韧性与智慧”。本次论坛年会暨青年论坛由中国社会科学院、中国科学院、中国工程院共同主办，中国科学院地理科学与资源研究所承办。会议期间，三院院领导、国家相关部门领导专家、中国城市百人论坛成员、国内高校及科研院所城市研究领域知名专家及青年学者据主题演讲发言，从多学科、多领域分享展示研究成果与观察思考。