城改安置小区治理现状及思考

城改安置小区作为城市社区重要组成部分，存在于多数城市，尤其是近年来城市化进程较快地方。

通过对老旧城中村的拆迁改造，一个个现代化、社区化的安置小区代替了原先脏乱差的城中村。

除了完善的城市管道、高质量水电的普及，更重要的是城中村改造给地方短时间内在寸土寸金的主城区腾出了大量可开发用地，对地方规划发展，尤其是财政收入产生巨大推动作用。

本文从一线角度出发，对城改安置小区目前治理现状作简要阐述，对城改安置小区存在的问题进行探讨，并提出改善这一问题一点建议，仅供参考。

1、现状

安置小区居住人群绝大多数是被征地村民，还有少量的通过购买村民房产搬入的。

安置小区楼梯质量、社区环境不尽相同，有的安置小区甚至可以和商业花园洋房媲美，而有的是超高密度的筒子楼，这跟村干部、开发商、当地部门都有关系。

通过对各地市民热线统计情况进行简单查阅，不难发现市民热线投诉问题涉及社区物业问题占到了80%以上，而城改安置小区更是占到了其中70%左右。

也就是说，对城改安置小区物业管理不满是普遍现象，其严重程度明显高于商业小区。

而通过实际工作，笔者发现，这种不满是相对的。

曾经亲眼目睹物业经理给物业工作人员培训“碰瓷”技巧：只要小区居民轻轻碰一下，立即躺地上。

拖欠物业费、不尊重物业工作人员等问题的确客观存在，这与城改安置小区居民素质有关，更与《乌合之众》描述的群体心理有关。城改安置小区其实是一个高度化的熟人社区，现实中，居民们很容易召集10名左右帮众，快速形成群体力量。这提高了居民个体的自信，物业公司很难和这些群体周旋。

城改社区居民和物业的矛盾几乎成为困扰很多地方的难题，严重的甚至会出现群体性事件。

2、村委会化的社区居委会

无形改造之下，村委会改为居委会。然而事实上城中村进行城改后，城改安置小区会存在很长一段时间的“村委会化的社区居委会”。

“村委会化的社区居委会”的特点是：社区干部服务意识较为淡薄，官本位思想严重，易发生腐败问题。

与成熟的商业社区居委会不同，“村委会化的社区居委会”拥有巨大权利。他们往往掌管着村集体资产，例如全体村民的经济发展用房或剩余土地等资源的分配权。

所以在这个时期，商业社区居委会无人问津的时候，“村委会化的社区居委会”相当抢手。利益驱使着村里的“能人”大显神通，其中来回，你懂的。

在强势的安置小区居委会面前，安置小区的物业公司毫无疑问是“弱势群体”，所以很多安置小区在换了几十个物业公司之后，索性由村里自己组织物业管理公司。但管理水平和能力难以维护社区居住环境，而且村里自己的物业公司，很容易和居委会职能发生重叠，产生新的问题。

3、配套问题

物业和居委会不给力，安置小区配套问题也很突出。

很多开发商为了节约过渡费等成本，在社区配套未齐全的情况下，强行让村民提前回迁。而有的地方、村干部在其中并没有发挥作用，直接损害了村民的利益。

临时用水、临时用电是常有的事，大夏天单双日停电让回迁村民叫苦不迭。还有贴牌电梯、消防栓不到位等重大安全隐患比比皆是。这对于一层二十户的筒子楼安置楼，无疑是致命的。

绿化也是大问题，很多安置小区的居民必须忍受裸露黄土的视觉冲击，还要跟无序的电动车作斗争。

所有这些都激怒了安置小区居民，而地方、村干部、物业，包括居民自己，都有不可推卸的责任。

4、怎么办

要解决安置小区的问题，必须要抓住核心，这个核心，毫无疑问就是社区居委会。

社区居委会组成人员多为原村内较有威望人员组成，普遍学历水平有限、年龄较大，最重要的一点，城改安置小区居委会人员入口基本为闭环，均来自村内。在这种环境下，期望居委会拿出服务机构的姿态出来，很明显是不现实的。

最直接的办法是破除这种闭环，参考社区工作者招录管理方式，加快城改安置小区社区化，同时设立村内资产管理公司，将服务职能和发展职能彻底分离。

其二，给村民们一些时间。村民们普遍有一个观点，这块地祖祖辈辈是我们的，我们住在这里天经地义，凭什么让我们交钱。强硬让村民改变这种观点是有难度的，通过设身处地的优质服务，循序渐进的培养村民们遵守社区公约，共同维护社区环境，进而积极配合缴纳社区物业费用。而这，需要一定的时间。

第三，地方要尽好“父母官”的责任。地方代表的是村民的利益，应该从村民利益角度出发，吸取以往对安置小区把控不严的问题，接下来，务必要在城改之前将设计、规划、配套等一系列工作放在前头。以公开、公正、公平的原则，争取广大被征地农民的认可。其实村民们想法很简单，有个体面的家才是最重要的事。

第四，普法宣传在城改安置小区尤其重要。相关主管和法律部门，应当在城改安置小区中广泛开展普法宣传教育活动，引导村民合理合规反映诉求，而不是出现问题以闹代办。可以探索给安置小区配置法律顾问，当村民们有问题了，有一个咨询的窗口，而不是二话不说越级访。

第五，发挥党组织带头作用。充分发挥社区支部和全体党员引导带头作用，对那些带头违法违规的党员，上级组织应当严格按照规定予以处理。由于一些原因，有些地方自身腰杆不硬，必然是处理不下去的。

还有，上文描述村民自设物业公司也并非不可以，可以遴选出素质好、责任心强的村民，进行专业物业公司管理培训和实习，再进行物业管理工作。

当然，现实往往复杂的多，以上建议牵扯太多利益，因各地方情况不同，可操作性也不相同。但有一点可以肯定，城改安置小区的问题非一日之寒，也并非某几个人的个体问题，它已经成为很多城市必须面对的重大发展稳定问题。

随着城市化持续推进，这些问题还会困扰更多的地方。