乔润令：城市物业管理的新机遇

文 | 乔润令

2014年我国的城市建成区面积已增加到4.9万平方公里，相比1981年的0.7万平方公里，增长了6倍；城市数量由193个增加到653个，比1978年增加460个；建成区人口10万人以上的特大镇有240个，5万人口以上的镇有891个。

城市，已成为集聚人口、资源、产业的最大平台，而我国已经完全进入城市主导型社会，城镇化和城市发展进入转型期。在新型城镇化政策的导向下，物业服务企业也需密切关注城市转型发展的新趋势，从中寻找提升自身管理服务的突破点。

总的来说，城市的转型发展主要包含四个领域。

从新城新区建设到旧城改造和城市更新

第一，十三五以后新城新区建设将会被旧城改造和城市更新所取代，已经出台了一些新的政策，在划定城市周边永久基本农田基础上，修订城市土地利用规划和建设规划，最终确定城市发展边界；第二，城市更新改造的重点区域为棚户区、城中村；第三，城市更新改造的重点领域是城镇地下管网改造；第四，城市更新改造的重点方向是海棉城市建设；第五，转变城市建设理念，从经济增长为导向的模式向生态绿色城市建设模式转变。

图为北京（左上）和天津（右下）夜晚灯光照片（2010 NASA摄）

图为北京（左上）和天津（右下）夜晚灯光照片（2017 NASA摄）

从产城分离到产城融合

造成产城分离主要有三大原因：一是园区化的工业化模式。目前，产业园区的基本发展模式为“外部资源+特助政策+异地市场”，该模式的优点是可以迅速实现产业资源的快速集聚，形成工业产出。但是这种模式也有一定的问题，例如与周边区域、与母体城市的发展相脱节。二是产业链条生产与设计的分离。园区内大多数产业实际上是生产性企业。产业链条上游的设计、创意、研发、人才培养、都不在当地。产业链的终端，销售、物流、广告、品牌以及相关的服务都不在当地。而产业链条的两端恰恰都是城市的功能。三是新城城区的城市扩张模式。产城一体，是城市发展的新思路。

智慧城市重塑城市、新城新区发展新型态

第一，智慧城市开始重新定义城市。智慧城市是一种新的城市发展形态。传统城市是由工业化支撑，而智慧城市由信息化支撑。创新、开放与共享成为智慧城市基本的价值观。城市的规划需要重新定义，多规合一是前提，规划的智慧化、可视化、可选择成为可能。大数据将成为城市新资源、新的决策依据、管理手段、服务指南、运营方式的基础。

第二，智慧城市的运营和服务。与城市道路、体育场、供暖工期一样，智慧城市提供的设施、产品和服务也是需要运营管理，计算成本。因此，智慧城市的运营和服务本身需要专业化的智慧城市运营商，智慧城市运营本身就是一个稳定的、可持续的巨大的服务产业。智慧城市也将开启智能的市场新机遇：信息技术与智能化的发展，将深刻地改变城市形态，彼时社会的消费、交往、审美、生活、生产方式等都将深深的依赖于互联网、智能、大数据、可视化，这将为信息消费、智慧城市消费提供一个天量的消费大市场。同时智能将引领城市规划治理运营的变革，用数据说话、用数据决策。

新城新区发展：从粗放走向集约

我国目前以低碳、智慧为内容的新城新区发展迅速。在“互联网＋”的推动下，智慧新区开始迅速成长。但新城新区建设目前还存在很多问题。在此，介绍三种开发模式：

第一种是华夏幸福的河北固安模式，该模式成功推动固安的崛起，财政收入总量由河北省倒数第五位跃升至正数第二位。

第二种是成都双流蛟龙港模式，该模式极大地降低了单个企业的投资成本、时间成本和风险。园区有多家企业从入园初期仅几人的规模，发展成几百人乃至上千人的中型企业。政府的收益：园区年上交税收从2000年第一年的不到1000万元到如今的近5亿元，解决了几万当地农民的就业。

第三种是广州番禺模式，该模式有效促进了企业创新，提高了产品的国际市场竞争力，已培育出中海达、海大集团、新太科技3家上市企业，另有12家企业即将上市，很好地实现了土地高效利用，堪称集约用地的典范。

本文根据作者在“第二届中国物业管理创新发展论坛”之“新时期•新机遇产业物业新未来”分论坛暨“2016第三届中国产业园区物业发展论坛”上的讲话整理，内容有所删减

来源：《城市开发（物业管理）》杂志